先农大院。

第一机床总厂改造效果图。

(资料图片)

南门外项目泰达海信广场效果图。

提升改造后的靖江东里小区。 本版图片均由受访单位提供

天津北方网讯：近日，金钟河大街南侧片区城市更新首期建设项目开工，标志着我市首个大型片区类城市更新项目建设再次提速──

记者从市住房城乡建设委了解到，2021年以来，我市大力推动城市更新，以优质城市更新项目谋划、实施为抓手，挖掘存量资源，补齐基础设施和公共服务短板。目前，全市审定城市更新项目达到16个，总投资1568亿元。

和人一样,城市同样有“新陈代谢”,需要及时科学地“除旧布新”。

这是一次全新的探索和实践，让百姓幸福感实现“旧地升温”，不同类型的城市更新项目，究竟要怎么“更”？如何“新”？

风貌建筑

先农大院

微调洋楼依旧文化更浓

“您来啦，早啊！”送来新鲜食材的小货车缓缓停在餐厅外，餐厅老板的一声招呼打破了大院清晨的寂静。

历史建筑之所以有独特的魅力，是因为经过了时光的洗礼，慢慢散发出年代的味道，吸引人们驻足观看。

先农大院一二期共有小洋楼14座，包括9幢一般保护等级历史风貌建筑，其中1幢为天津市文物保护单位，2幢为尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，蕴含着优质的洋楼资源和丰厚的历史文化资源。

如今，先农大院的城市更新提上日程。风貌建筑遇上城市更新，会发生怎样的化学反应？

天津市历史风貌建筑整理有限责任公司有关负责人告诉记者，为加速推进我市“十项行动”，培育建设国际消费中心城市，推动小洋楼资源与商旅文深度融合，“我们将有效盘活先农大院的14幢小洋楼，全部进行保护性修缮，予以活化利用。通过吸引商旅文及产业招商，提升存量载体空间品质和商业功能业态，扩大有效投资，创造经济效益。先农一期打造洋楼生活轻享体验区，二期打造沉浸式高品质生活综合体。目前已完成房屋体检、策划方案和可研报告编制，待项目通过审批后立即启动实施，建设期为5年。”

未来，这座时光里的院子将通过“更新”更加迷人──

“先农大院城市更新最重要的是妥善处理保护与发展的关系。”上述负责人如是说，无拆除建筑，无新建建筑，无征收搬迁，属于保护类城市更新的先农大院项目，将采取微更新的“绣花”“织补”方式，以小规模、渐进式的节奏，推进历史文化街区有机更新。“一是坚持保护优先。爱惜城市历史文化遗产，在保护中发展，在发展中保护。按照真实性、完整性、可持续性的要求，保护历史文化街区的肌理、街巷、空间尺度和景观环境，延续历史风貌；保护文物本体及其周边环境，继承优秀历史文化遗产。二是活化利用，以用促保。坚持创造性转化、创新性发展、内涵式发展，适应活态遗产特点，将历史文化与城市发展、现代生活相融合，留住城市记忆，焕发名城魅力，展现时代活力。”

工业遗存

第一机床总厂及周边片区

重启带着工业感造“公园”

一个老厂区，就是一座城市奋斗记忆的博物馆。

历史文化价值丰厚的第一机床总厂，距今已有72年发展历史，曾创造了多个“新中国第一”，是中国齿轮机床行业的领航者和见证者。

2014年第一机床总厂开始陆续搬迁至西青区，直到2020年老厂区进入闲置期。

日前，记者走进河东区津塘路与月牙河南路交汇处的第一机床总厂老厂区，厂区内郁郁葱葱，一座座老厂房却“沉睡”着。

“老厂区尘封有年，430亩大的一片地，闲置没有产生社会价值，无论对于厂区企业，还是周边百姓来说，提升改造的需求都是迫切的，都希望它再次焕发生机活力。”天津泰达融宇城市更新建设发展有限公司总经理路阳说。

如何唤醒它们？

产业迭代，腾笼换鸟。改，成了老厂房焕新的必由之路，但，如何让厂区历史文化价值和精神意义得到继承，是摆在眼前的一道难题。

第一机床总厂及周边片区城市更新项目应运而生。“一机床项目是传承天津工业历史记忆，围绕制造业立市，重点推动实施的河东区首个城市更新项目；也是中国机床行业‘十八罗汉’中仅存的三个完整保留老厂区之一，是具有规模的工业遗存更新改造案例。”路阳说。

在精心调研和科学规划之下，第一机床总厂及周边片区城市更新项目整体定位为“都市产业公园”，项目将导入央企区域总部、装备研发产业及上下游企业、研发成果转化中心，形成以工业设计、智能装备设计研发、数字文化、新消费、新商业为主体的产业、商业集群，打造全国工业遗存城市更新标杆项目和天津制造业立市的焕新基地。

厂区提升改造总体规划布局为“一轴一心两带四区”，一轴为龙宇路产业发展轴，串联金贸产业园、海河柳林设计中心的跨区域产业发展轴；一心为金二老厂房改造的焕新中心；两带为工业记忆廊道与月牙河滨河景观带，共同构建蓝绿交织的生态空间骨架；四区为四大特色街区，即工业文化区、创研产业区、宜居生活区、产业学院区，将生产、生活、文化娱乐、地区记忆和产业升级进行街区化展现。

修旧如旧，亦要保持风味。

厂区内，叉车来来回回，搬运着老厂房里留存的机械设备、零部件和生产工具。路阳说，项目计划新建一座机床博物馆，摆放陈列最具代表性的39台机床，用这些机械设备作为符号来讲述机床厂的故事。“厂区里还有大量的零部件，未来它们可能会被做成园区内的雕塑、小品，丰富园区内涵。”

商圈商业

南门外大街商圈北部片区

升级筑新楼聚消费人气

夏日炎炎，作为天津市泰达城市更新有限公司南门外大街商圈北部片区城市更新项目的总经理，袁甲最近没半点儿轻松，常常顶着烈日在工地和相关部门之间跑来跑去。

“既有建筑的拆除施工方案还需细化，商业、写字楼等新建建筑设计要再完善，整个项目未来具体的组织策划，比如和地铁之间怎么结建，都是现在得敲定的问题……”袁甲恨不得一天能有48小时，“百姓的生活水平提高了，谁不关注家门口商业的发展？更何况这里是和平区的中心地带，是天津市的标杆商业区域之一。”

地处和平区与南开区交界处，紧邻老城厢，南门外大街商圈是天津最早形成的商业中心，是天津市民休闲娱乐购物最集中的区域之一，也是天津建设国际消费中心城市九大商圈之一，还是全国游客来津必到的区域之一。

“但现状商圈内，金耀广场商业长期闲置、商圈氛围薄弱，与区域发展定位已不相符。”袁甲拿着规划材料，一字一句地说，“举个简单的例子：原先这些商场无地下车库，区域地面上乱停车现象突出，现在看这已无法满足商业经营的需求。”

商圈更新的必要性显而易见──“这里是天津数得上的好位置，资源不盘活，太浪费了。”袁甲感叹，“因此我们要做的就是，通过城市更新盘活国有资产、提升商圈活力、补齐民生短板、活化历史文化资源、促进职住平衡，实现南门外大街商圈的升级和焕新。”

袁甲娓娓道来：以打造国际消费中心城市建设示范区为目标，占地面积36万平方米、总建筑面积71.79万平方米的南门外大街商圈北部片区城市更新项目，内容主要包含盘活闲置金耀广场新建泰达海信广场和5A甲级写字楼，新建居住社区、小学，优化利用历史保护建筑老九章绸缎庄，提升改造16个2000年以前的老旧小区，并补齐民生短板等。

其中，最亮眼的要数新建约13万平方米商业面积的高端购物中心──泰达海信广场。这一广场地下三层、地上七层，项目定位为重奢、青年潮奢、社交空间、艺术空间于一体的高端商业综合体，并规划与地铁7号线接驳。未来，这里将与南开大悦城、仁恒伊势丹等形成错位联动，推动商圈活力提升和消费升级。

同时新建的5A甲级写字楼，建筑面积约4万平方米。写字楼以互联网大数据、企业服务、商贸零售为主导产业。

在该项目的更新方案中，盘活闲置的老九章绸缎庄，也是主要内容之一，以延续原建筑风格及文物本貌为目标，同时兼顾提升建筑本体的结构安全性和消防安全性，利用其区位优势，首层和二层打造“城市会客厅”，三层和四层作为项目办公空间。

商业是新商业的人气聚集，也是旧商业的活力重振。现代与传统商业相得益彰，既表达了现代的时尚气质，又融合了古典的中式美学。

老旧社区

金钟河大街南侧片区

改造“老屋”迈向产城融合

新建的小区大门、海绵城市标准的塑胶场地、优化的停车位和新安装的充电桩……河北区靖江东里，一个已近40年楼龄的老旧社区，因为城市更新，正焕发出新的生机。

我市首个大型片区类城市更新项目──金钟河大街南侧片区城市更新项目去年年初正式落地。该项目跨河北、东丽两个行政区，总占地面积约354公顷，其中完善提升老旧小区总建筑面积约282万平方米，涉及共46个小区，覆盖人口约11万人。

作为该项目的样板段工程，靖江东里社区去年10月顺利完工。

样板工程推广的是规范精良的施工工艺，探索的是体制机制的协调完善，也是一次将心比心的以“新”换“心”。

正式启动金钟河项目之前，第一件事就是“诊病听脉”。“2021年9月，我们组织专业规划设计单位，与河北区相关委办局、街道办、社区居委会以及居民座谈交流，实地调研，最终出具了一份这个区域的‘城市体检报告’，内容详细涉及老年服务站、托幼机构、卫生服务站、便民商超、市政基础设施、停车位、无障碍设施、公共绿地、物业服务等20余个子项的实际情况。”城投集团所属天津金钟城市更新建设发展有限公司设计管理部员工韩轩说。

针对老旧小区存在便民服务设施欠缺、配套基础设施薄弱、公共活动空间匮乏、物业服务水平偏低等“通病”，因地制宜、补齐短板，城市更新怎么干渐渐有了明晰的规划。

随后，建设方又与社区居委会共同成立居民意见征询工作组，采用“室内室外方案宣讲+入户意见征询”相结合的方式，充分听取百姓意见，将设计方案向居民进行全方位答疑解惑，得到了居民的理解和支持。

去年5月31日正式进场正值汛期之前，小区管道淤堵引起污水外溢的现象频发。周边居民又提建议能不能给小区做做清掏。虽然这项工作并不在老旧小区完善提升的内容中，但“帮百姓解决实际困难，咱能干的就干”。项目团队前后历时20天完成全部清掏工作，解决了雨天积水与污水外溢等问题。

进场后，城投集团在项目现场设立“流动服务站”，倾听百姓心声，调整优化服务内容。家住一楼的刘女士因为施工现场有沥青味儿提意见，很快问题就解决了。企业还举办社区书法大赛，丰富居民生活，一等奖获得者徐大爷获得了为小区新建大门题名的“殊荣”。

伴随靖江东里小区完善提升工作的逐步深入，项目团队又深入挖掘低效空间资源，拟定公益性优化盘活方案。小区内既有低效利用的车棚改造成为具有阅读休闲交际功能的书吧。

据介绍，整个金钟河项目在完成5年建设期后将进入项目运营期，结合该区域人口密集、老龄化程度较高等实际情况，将建立“智慧康养”大健康产业体系，同时引入幼儿园、中学等各类型教育资源，建设成为产城融合的示范项目。

专家谈

城市更新的求“同”和存“异”

城市更新方兴未艾。针对不同项目的不同历史、不同特点，城市更新过程中究竟有哪些可以作为经验的“同”，和哪些要靠创新破题的“异”？

“坚持问题导向，做好中心城区城市体检。”前不久，市住房城乡建设委二级巡视员侯学钢在“十项行动·中心城区更新提升行动方案”新闻发布会上说。

坚持无体检不更新，构建“以城市体检发现问题，以城市更新解决问题”的机制。目前，我市已在全国率先开展涵盖市—区—街（镇）三个层级的城市体检三年，分层级查找短板问题，制定整改措施。其中，市级指标重点围绕城市定位增设特色指标；区级指标以查找“城市病”为导向，围绕设施承载能力、人居环境改善、城市功能提升等方面设置指标；街（镇）级指标以精准实用为原则，围绕公共空间、社区治理、公共服务设施短板等方面，侧重反映群众诉求。

这是“同”。

推进试点先行，分类型、分维度推进城市更新行动，谋划实施精品项目。例如，针对南门外大街商圈北部片区，重点推动闲置低效商业载体资源更新项目，通过盘活闲置金耀广场，推动商圈升级，促进区域产城融合、职住平衡，同时带动周边老旧小区改造和基础设施提升。而在河东区原第一机床总厂周边，则重点谋划以工业遗存保护利用为主的产业更新项目，通过对工业历史资源的深度挖掘，集中植入文化创意元素，打造工业符号IP,形成以数字装备研发为核心的产业集聚区，打造成为宜居宜业都市产城融合示范区。

这是“异”。

事关城市定位、规划、建设、管理、创意、产业等方方面面，城市更新依然是一个复杂体系。要把城市更新这件好事做好，解决诸多日常难以解决的“痛点”“难点”问题，除了以求“同”存“异”的“绣花功夫”精准施策，更需要加强顶层设计，强化系统推动。

眼下，市住房城乡建设委正在组织编制《天津市城市更新行动计划》，提出中心城区城市功能、人居环境、生态建设、城市品质、安全韧性等五方面提升计划，开展科创学圈培育、完整社区建设、建筑领域双碳、风貌保护提升、基础设施改善等16项更新行动，涉及老旧小区改造、补齐公共服务设施短板、历史文化街区保护与发展、小户型住宅转化利用、绿色建造、智慧服务平台建设等44项重点任务，突出民生改善、活力提升、绿色低碳、文化赓续等内容。

“立足国际消费中心城市的战略定位，天津正以高定位、高目标和高举措加快转变城市发展方式。”天津大学建筑学院党委书记、院长宋昆认为，城市更新是推动天津高质量发展的重大举措，关系长远、关系民生，因此，推进制定《天津市城市更新条例》，筑牢政策保障和法规支持体系需提上日程。通过立法可以将我市城市更新经验上升为法治层面，规范、指导和保障我市城市更新行动可持续发展，使城市更新更加有章可循，并先行推动一批具有示范效应的项目实施，积累一批可复制、可推广的试点经验，着力打造具有示范引领作用的城市更新“天津模式”。（津云新闻编辑邓坤伟）